¿Qué estrategia de negocio aplicar a mi inversión inmobiliaria?
Ya sea que estés invirtiendo por primera vez en departamentos o más, siempre se debe tener clara o preestablecida la estrategia o modelo de negocio que tomaremos para evitar perder tiempo o dinero, ya que si se habla de invertir en departamentos; la inversión nunca es menor.
Existen distintas maneras de rentabilizar nuestra inversión, pero algunas son más sólidas y aplicables que otras con y sin mayor conocimiento del rubro.
Nuestro modelo de negocios será la identidad de nuestra inversión, por ejemplo:
Si queremos rentabilizar nuestra inversión inmobiliaria con arriendos, tenemos dos opciones bastante populares y aplicable casi a cualquier parte de la ciudad, estas son: renta corta y renta tradicional; te explico.
¿Qué es la renta corta?
La renta corta, Airbnb, alojamiento por día o noche, son prácticamente el mimo concepto. Es decir, te vas a enfocar en arrendar tu departamento por plataformas o por agenda o solicitud.
Normalmente, este modelo de negocios se aplica más que todo en lugares céntricos o lugares turísticos, lo que te dará la oportunidad de rentabilizar la inversión de manera más rápida y fuerte, pero también te expones a tiempos de mayor vacancia.
Acá, el negocio, es tratar de mantener por mayor tiempo la ocupación de la propiedad, ya que los pagos son por estadía, son más costosos que el arriendo tradicional. Necesitas publicidad y dar a conocer tu producto en alguna o varias plataformas.
Así que, si no eres un gran conocedor del negocio o de estas plataformas y como conseguir la administración de estas, mejor sigue con otro modelo de negocios como la renta tradicional.
¿Qué es la renta tradicional?
La renta tradicional es uno de los modelos de negocio de inversión inmobiliaria más comunes y rentables actualmente. Este modelo se basa, esencialmente, en buscar arrendatario a largo plazo para el departamento, asegurando el arriendo a contratos por 1 años, normalmente, renovables por el mismo período de tiempo (bajo cláusulas) si ninguna de las partes en contrato solicita fin o desiste de continuar.
Este modelo de negocios es más atractivo si no tienes tiempo de gestionar administración o si quieres ingresos más estables y seguros a mediano y largo plazo. Pienso que este negocio es perfecto para ti.
De hecho, no necesitas ayuda externa. Podrías mostrar el depa tú mismo y arrendarlo, ya que si recurres a, corredores de propiedades, por ejemplo, debes pagar sus comisiones. Es lo justo, pero igual es un gasto.
Plusvalía y la unidad de fomento (UF)
El modelo de negocio de plusvalía es un modelo bastante particular con una característica muy peculiar; la ganancia es pasiva. Básicamente, no tienes que hacer nada, no tienes que saber nada, no dependes de asesoría, no tienes que pagar nada; solo tener un departamento.
¿Cómo así? La plusvalía se genera de forma pasiva y en silencio, otorgando ganancia o retorno a la inversión solo por concepto de desarrollo de la zona, comuna o región donde hayas invertido.
Hay algunos aspectos que influyen en la ganancia haciéndola mayor o menor y es el punto de entrada. Así como invertir en una acción de la bolsa o una criptomoneda. Velo así.
Inviertes en un departamento de entrega inmediata, un departamento de pronta entrega o de entrega futura. Acá es que podemos calcular cuál podría ser nuestra ganancia en un plazo de tiempo estándar para estas inversiones y poder saber qué tanto ha avanzado la plusvalía en el proyecto de interés.
Lo maravilloso de la plusvalía es que incluso los valores de tu propiedad se actualizan solos y de manera pública, dándote así siempre una referencia de cómo va tu inversión. En Chile, por ejemplo, también tienes el reajuste por UF cuyo concepto es muy parecido al de la plusvalía, con lo que podemos pasar a lo siguiente.
Reajuste por UF
En caso de Chile, existe un sistema de reajuste o que revaloriza las inversiones inmobiliarias y otras más, pero en este caso, veamos las inmobiliarias.
La UF o Unidad de Fomento es la moneda de cambio para poder comprar o vender una propiedad en Chile. Lo magnífico de este sistema, y a su vez, lo más incomprendido, es eso mismo; el reajuste y cómo nos beneficia esto como inversionistas.
La UF se reajusta constantemente dándote ganancias constantes de forma indirecta, resguardando tu inversión en el tiempo. Incluso vendiendo años después tu departamento, por ejemplo, al mismo precio; estarías ganando algo más o valor mercado actual sin perder dinero.
Tus ganancias más poderosas serán una combinación de plusvalía y reajuste por UF. La plusvalía hará que tu inversión inicial suba o mejore con la evolución de las comunas y el reajuste de UF hará que absorbas y materialices las ganancias por plusvalía en dinero real.
¿Comprar en blanco o verde?
El momento de la inversión también es importante y debes considerarlo según algunos aspectos que considero relevantes como inversionista:
Es fundamental el tiempo de entrada al negocio porque dependiendo de si tienes ahorros o aporte inmobiliario (bono pie) queda mejor entrega inmediata, pronta entrega o entrega futura.
Además, tu perfil financiero actual también determinará a cuál etapa calificas y con eso es que puede ingresar. Te explico un poco.
Para calificar a una entrega inmediata debes cumplir los requisitos y con el perfil solicitado al momento de la compra. Ejemplo: renta, ahorros, pie o aporte, estar sin morosidades o irregularidades en pagos. Véase también que siendo el caso de entrega inmediata, necesitarás una aprobación de crédito hipotecario y no una pre aprobación. El protocolo es distinto.
Cuando tienes un depa de entrega inmediata, recibes las llaves prácticamente de inmediato y empiezas a arrendar; por lo que podrás vivir la experiencia de ser inversionista al instante. Quizá quedes pagando las cuotas del pie, que no está mal, de hecho, es genial porque no tienes el dinero, puedes pagar en cuotas sin intereses un departamento que, a su vez, también te está pagando alguien más. Dime tú si es mal negocio.
Hay clientes que dicen que no se paga el dividendo con el arriendo y por eso no invierten, que no es atractivo pagar 100 o 200 dólares al mes por un departamento de 100 mil dólares que te financia el banco, en cuotas, sin aporte y de paso, con ayuda del arrendatario. No entiendo a la humanidad. ¿Quieres que te den la comida en la boca?
Si vemos la opción de comprar a futuro, esta opción encaja perfecto para las personas que no tienen el perfil ideal para una entrega inmediata y según proyecciones y evaluaciones de riesgo, se determina que desde que se solicita una pre aprobación de crédito hipotecario hasta la fecha de entrega del proyecto, el cliente cumplirá con lo que le falte.
Además, es recomendable para las personas sin ahorro o sin pie si es que el proyecto no tiene financiamiento total del pie. No es que una persona que cumpla para inmediata no pueda o deba invertir acá sí puede invertir lógicamente; pero los que no cumplen sí están atados a esta opción.
“El mejor momento para invertir siempre es ahora; después no hay después.”
