Mi experiencia sobre invertir en departamentos en Chile y arrendarlos: ¿Por qué comprar ahora y no el año que viene?
Te contaré todo de forma muy relajada y clara basándome en experiencia real con análisis de mercado entre otros detalles. Vamos.
Mi historia como arrendatario y cómo llegué a invertir en departamentos nuevos
Cuando era más joven, viví muchos años arrendado, ya que era extranjero; sin opción a elegir empezando. En departamentos de 1 o 2 dormitorios en Santiago Centro, en Ñuñoa, en La Florida. Cada vez que subía el valor del arriendo, pensaba “esto lo estoy tirando al techo de otro, podría ser mi propio patrimonio”, pero no tenía claro cómo hacerlo sin sobreendeudarme y, lógicamente, si sentía que no tenía el dinero necesario.
Creo que todos, aunque sea un poco, le tememos al rechazo por parte del banco. Creo que ese posible NO podría lastimar nuestra ilusión, pero ralemnte, no es así. Es una oportunidad para poder entender cómo nos mira esa entidad.
Con los años junté un pie, aprendí sobre créditos hipotecarios, tasas, la UF, los impuestos, los beneficios y los costos ocultos. Compré mi primer departamento para arrendar hace unos años, lo gestioné, tuve vacancias, mantenciones, cambios de inquilino, problemas de comunidad, y también ganancias. Ahora tengo más de un departamento, todos arrendados, y me dedico a mejorar el proceso: elegir buenas ubicaciones, calcular bien, mantener, optimizar los beneficios fiscales, etc.
Esa experiencia me permite afirmar con bastante convicción que ahora es uno de esos momentos en que conviene entrar —pero sí hay que hacerlo bien y es por eso que me emociona compartir mi experiencia contigo y poder ayudarte en el proceso de ser posible.
Estado del mercado inmobiliario en Santiago -Región Metropolitana al 2025
Cuando tomamos la decisión de invertir en departamentos nuevos o ingresar a este estupendo modelo de negocios, es importante empaparnos un poco sobre la situación actual del mercado. Acá lo que he observado (y lo que muestran los datos recientes) es que:
Los precios de venta de departamentos están altos en algunos lugares, especialmente en comunas "premium" (Las Condes, Providencia, Ñuñoa) pero también hay empuje en comunas emergentes. Por ejemplo, el promedio de precio comercial por departamento en Las Condes es de cerca de UF 9.000 por unidad, con superficie promedio ~95,7 m². Urbani
En Providencia el promedio de los departamentos ronda UF 9.280, con unas ~79,5 m². Urbani
En comunas más accesibles hay departamentos en ~UF 2.500-UF 4.000 para unidades de 1-2 dormitorios, especialmente si están algo más hacia la periferia o con menor tamaño.
Un ejemplo concreto: en Santiago Centro hay departamentos de 1 dormitorio / 1 baño, ~30-35 m², evaluados en ~UF 1.900-UF 2.500 dependiendo del estado, ubicación, amenities, etc.
Otra cifra útil: el valor promedio por metro cuadrado ha estado variando bastante entre comunas; en Las Condes alcanza ~124 UF/m², Providencia similar o un poco menos, mientras que en comunas como La Cisterna o Estación Central los valores por m² son mucho más bajos, ~60-70 UF/m² dependiendo del proyecto.
También algunos factores macroeconómicos:
Las tasas de interés hipotecario han estado relativamente altas en los últimos años, pero con señales de que podrían bajar o estabilizarse, lo que mejora la carga financiera para quienes compran con crédito. Además, actualmente en 2025, se promulgó la ley del subsidio a la tasa de interés del crédito, haciendo que este sea menor. La mejor tasa de los últimos 6 años. En caso de que las tasas bajen, puedes refinanciar y optar por el reajuste, pero si suben, perdíste la oportunidad. El tiempo sí es importante.
- La inflación sigue un rol importante, y UF como unidad reajustable protege al inversionista que arrienda: si la UF sube, tus ingresos por arriendo también pueden ajustarse.
- Además, la demanda de arriendo en la Región Metropolitana se mantiene fuerte, especialmente en comunas bien conectadas, cercanas al metro, con servicios, universidades, trabajos. Hay un segmento de población que no quiere o no puede comprar vivienda, lo que sostiene la demanda por arrendamientos.
Resumiendo: los precios ya están elevados en muchas zonas, pero aún hay margen de plusvalía (especialmente si eliges bien), los costos del endeudamiento están bajando o podrían hacerlo, y las condiciones fiscales pueden favorecer a quienes entren ahora.
Beneficios tributarios y legales para nuevos inversionistas
Una de las piezas para que la inversión inmobiliaria en departamentos funcione bien es sacarle todo el jugo a lo que permite la ley, tanto en impuestos como en financiamiento. Aquí lo que he aprendido que se aplica en 2025, útil para quienes compran ahora.
| Beneficio | Qué es / en qué ayuda | Requisitos / limitaciones |
| Artículo 55 bis | Permite deducir de tu base imponible los intereses pagados por créditos hipotecarios usados para adquisición/construcción de viviendas. Esto reduce carga tributaria. | Hay tope: el monto deducible tiene techo (por ejemplo, en algunas versiones ~8 Unidades Tributarias Anuales (UTA). Aplica tanto si la vivienda es nueva o usada, pero depende de tu Renta Imponible. Si eres de rangos altos, puede que la deducción disminuya. |
| Recuperación del IVA para propiedades nuevas con fines de arriendo comercial | Si compras un departamento nuevo con la intención formal de arrendarlo, y cumples ciertos requisitos (inscribirte en el Servicio de Impuestos Internos (SII), emitir boletas/facturas con IVA, etc.), puedes recuperar el IVA del valor de la propiedad, lo que mejora mucho la rentabilidad efectiva. | Solo aplica para propiedades nuevas; tienes que formalizar actividades, emitir documento tributario; puede implicar responsabilidad extra (contabilidad, gastos, cumplimiento). |
| Subsidios de tasa de interés | Para viviendas nuevas hasta cierto valor (por ejemplo, hasta ~4.000 UF) se ofrecen subsidios que reducen la tasa de interés del crédito hipotecario en algunos casos, lo que mejora la comparación entre endeudarte y esperar. Activa | Debes calificar, el proyecto debe ser admisible, tener recepciones de obra, etc. No todos los proyectos tienen este beneficio. |
| DFL 2 (Decreto con Fuerza de Ley Nº2) | Tradicional beneficio si aplicable depende de comuna / superficie, etc., exenciones de algunos impuestos como timbres, estampillas; exenciones / rebaja de contribuciones municipales, en ciertas condiciones. | Condiciones de tamaño de vivienda, superficie construida; que sean viviendas destinadas a habitación; puede aplicarse si es persona natural; que no tengas más de x propiedades; etc. Algunos proyectos no cumplen si son muy lujosos o fuera de norma DFL. |
| Exención o reducción de impuestos a la ganancia en venta | Si vendes después de cierto tiempo, con ciertos requisitos, puede haber exenciones tributarias sobre las ganancias de capital. | Depende del tiempo vivido, de si fue residencia principal, de normas vigentes; reglas pueden cambiar. |
Estos beneficios hacen que los cálculos de rentabilidad neta sean bastante más atractivos hoy que lo que podrían ser si esperas un año, porque hay riesgo de que algunas de estas bonificaciones se ajusten, eliminen o se vuelvan más restrictivas.
¿Por qué comprar ahora y no esperar hasta 2026?
Aquí está mi principal argumento como Depadealer: esperar puede costarte más caro y regularmente, es así en varios sentidos. Estas son las razones por las que creo que invertir en departamentos ahora es mejor que postergarlo (al menos para muchos inversionistas).
Plusvalía proyectada
Los precios inmobiliarios están subiendo, especialmente en comunas emergentes. Si compras hoy, incluso aunque pagues algo más caro que hace dos años, la plusvalía para cuando pase un año puede dejarte una diferencia en valor considerable. Esperar puede significar que ya no te alcances a subir tanto.
Tasas de interés más favorables / posibilidad de endeudarse hoy bajo mejores condiciones
Si bien las tasas han sido altas, hay señales de que podrían subir o estabilizarse, o que los requerimientos serán más estrictos. Si te atrasas, puede que los bancos exijan pies más grandes, o que las aprobaciones se pongan más complejas.
Encargarse antes de inflaciones / costos al alza
Materiales de construcción, costos de permisos, costos de financiamiento, valores de suelo, mano de obra, todos siguen una tendencia al alza. Si compras ahora, esos costos ya están “cerrados”. Si esperas, el mismo departamento nuevo te podría costar bastante más; eso puede erosionar tu margen.
Beneficios tributarios podrían cambiar
Las leyes, los beneficios fiscales, subsidios, exenciones pueden modificarse con los cambios de gobierno, con cambios fiscales. No está garantizado que lo que hoy es válido siga igual. Entrar ahora permite asegurar esos beneficios que aplican hoy.
Demanda de arriendo alta ahora
Con la presión de precios de arriendo (y con gente que aún no quiere o no puede comprar) la demanda está fuerte. Eso ayuda a minimizar vacancias, mejorar la relación ingreso/renta. Si esperas, podría aumentar la oferta (nuevos proyectos) y moderarse la subida de arriendos, reduciendo la rentabilidad neta.
Efecto de cobertura contra inflación
Como comenté, la UF reajusta varios de estos montos: valor del inmueble, del crédito hipotecario, del arriendo. Comprar hoy te permite capturar este efecto (y al arrendar en UF si es posible), lo que protege tu inversión del deterioro por inflación.
Oportunidad de negociaciones
Muchos proyectos ofrecen promociones, descuentos por reservas anticipadas, concesiones en el pie de compra, mejoras en amenities. Algunos desarrolladores están más abiertos ahora a negociar frente a la competencia o para llenar ventas. Si esperas, esas oportunidades podrían reducirse.
Cómo calcular rentabilidad, flujo de caja, plusvalía, rentas largas vs renta corta
No basta con pensar “arriendo cuesta tanto, venderé por tanto”, hay que hacer números. Esto lo aprendí a golpe de ensayo-error.
Rentabilidad bruta: ingreso anual por arriendo dividido por costo de compra. En Santiago, rentabilidades brutas típicas para arriendos tradicionales están entre ~4,5 % a 6 % anual, dependiendo de comuna, estado del departamento, tamaño, etc.
Gastos a descontar: mantención, gastos comunes, seguros, impuestos, periodos de vacancia, reparación, mobiliario (si corresponde), administración si la dejas en manos de terceros.
Rentabilidad neta: lo anterior menos los gastos, impuestos. Aquí es donde los beneficios tributarios (como deducción de intereses) pueden ayudar bastante.
Flujo de caja (cash flow): cuánto dinero “me queda en el bolsillo” cada mes después de pagar crédito hipotecario, impuestos, mantenciones, etc. Uno de mis objetivos es que idealmente el departamento pueda generar flujo positivo desde los primeros meses, o al menos cubrir la cuota del crédito + costos operativos.
Renta larga vs renta corta: la renta larga (arriendo tradicional 6-12+ meses) da más estabilidad, menos rotación, menores costos operativos. La renta corta (turismo, Airbnb, arriendos temporales) puede dar retornos mayores, pero con mayores vacancias, más desgaste, más gestión, más regulaciones, y riesgos más altos. En la mayoría de los casos, para inversionistas que no quieren estar encima todo el día, la renta larga es el camino seguro.
Plusvalía: cuánto aumentará el precio de tu departamento con el tiempo debido a ubicación, mejoras en infraestructura (metro, vías, servicios), zonificación, demanda, etc. Eso se proyecta pero no se garantiza, por lo que elegir comunas emergentes con buen desarrollo urbano puede ser clave.
Mejores comunas para invertir departamentos en la RM: lo que veo yo
Basado en precios, conectividad, plusvalía esperada, demanda de arriendo, aquí mis picks de comunas para invertir ahora en el Gran Santiago - Región Metropolitana, con distintos perfiles de inversionista.
| Perfil de inversionista | Buena comuna / zona | Ventajas | Lo que hay que considerar |
| Perfil conservador / mediano presupuesto | Estación Central, Santiago Centro, La Florida sur, Macul | Los precios de entrada son más bajos (UF ~2.000-UF 3.500 para 1-2 dormitorios dependiendo del tamaño/ubicación); buena conectividad; demanda de arriendo constante; servicios; plusvalía moderada pero segura. Hay unidades nuevas o usadas que puedes adquirir con pies no tan grandes. | Posible mayor desgaste, mantenimiento, dobles ventanas de competencia; trata de elegir edificios bien construidos, con buenas comunes y buenas locomoción para minimizar vacancias; revisar calidad de vecinos; costos comunes. |
| Perfil medio / buscando buena plusvalía a 5-10 años | Ñuñoa, Providencia, Santiago Centro bien ubicado, Independencia emergente, San Miguel | Comuna centralidad, servicios, transporte; buena demanda de arrendatarios (jóvenes profesionales, estudiantes, parejas); revalorización constante; posibilidad de renta algo más alta por m² si estás cerca del metro. | Precios de entrada altos; necesidad de buen pie; posiblemente impuestos más altos; más competencia; mayor exigencia en calidad del departamento / amenities. |
| Perfil alto / lujo | Las Condes, Vitacura, barrios premium de Providencia, zonas oriente | Seguridad, plusvalía alta, espacios mayores, demanda de personas con mayor poder adquisitivo, arrendamientos con contratos más estables/no tan rotativos; apreciación fuerte. | Costo de entrada muy alto; riesgo de que crecimiento de precio se modere; mayor costo de mantención, gastos comunes elevados; posible saturación en algunos segmentos. |
Algunas comunas específicas que yo estoy mirando con buenos ojos:
Independencia: mucho desarrollo urbano, más proyectos nuevos, conectividad mejorando, precios que aún no están tan locos comparados con Providencia/Las Condes, pero con plusvalía fuerte. Según datos, independientes muestran variaciones positivas de precio por departamento de ~30-35 % en últimos períodos.
La Florida: popular, con muchos servicios, relativamente accesible, el valor por m² todavía no ha explotado como en oriente. Hay crecimiento sostenido.
Estación Central y La Cisterna para quien busca entrada de bajo costo pero con buen potencial de mejora, buena conectividad.
Riesgos y cómo mitigarlos
Invierte con los ojos bien abiertos: no todo es color de rosa, y yo he tenido departamentos que me han dado dolores de cabeza. Estos son los principales riesgos y lo que hago para minimizarlos.
| Riesgo | Qué puede salir mal | Cómo lo mitigo |
| Vacancia prolongada / arriendo bajo lo esperado | Si la ubicación es mala, edificio malo, servicios deficientes, transporte malo, demanda baja, etc. | Elegir buen sector, buen edificio, verificar proximidad al metro, vías de transporte, servicios; no meterme solo por precio; revisar compradores similares de arriendo; tener reserva de flujo para aguantar meses sin ingresos. |
| Gastos comunes altos, mantenciones costosas, deterioro | Puede que las comunes sean elevadas, que haya reparaciones mayores, que los materiales no sean los esperados. | Revisar la calidad constructiva, planos de mantención del edificio, anticipar reservas para mantención, no depender de "luxury" si no vas a cobrar un premium por servicios. |
| Cambios normativos / tributarios | Leyes pueden cambiar; beneficios fiscales podrían reducirse o eliminarse; regulaciones municipales afectar arriendos o alturas; cambios en ley de copropiedad. | Mantener asesoría legal y tributaria; diversificar; no apostar todo solo a un beneficio que podría desaparecer; siempre calcular lo malo (peor escenario) para decidir si conviene. |
| Subida de tasas, inflación, costos financieros | Si las tasas hipotecarias suben, o si te financias mal, los dividendos podrían subir, arrendamientos podrían no subir igual. | Asegurar una cuota que sea razonable con márgenes de seguridad; cuando posible asegurar condiciones buenas; contemplar escenarios: tasa alta pero arriendo también sube; si no, que el flujo de caja no se rompa. |
| Oferta excesiva / competencia | Si muchos proyectos nuevos salen al mismo tiempo en tu comuna, pueden competir bajando rentas o subiendo vacancias. | Observar pipeline de proyectos, evitar zonas con sobreoferta, comprar cuando hay señales de saturación más baja; diferenciar tus propiedades (amenities, calidad, buen administrador). |
¿Mi conclusión? Instarte a tomar acción. El miedo no crea patrimonio
Después de todo lo que te he cuentado, mi conclusión es clara: invertir en departamentos ahora en 2025 es para muchos la mejor decisión que pueden tomar. No para todo tipo de inversor, ni sin hacer la tarea, pero para quien se prepara bien, reúne el pie o está dispuesto a llevar la carga de pagarlo a cuotas, hace bien los análisis, puedo afirmar que ahora tiene ventaja comparativa frente al que espera.
Si esperas al 2026:
probablemente pagarás precios más altos, es bastante probable, la verdad.
puede que los beneficios fiscales sean más limitados y como ya sabes, lo serán.
tal vez las tasas de interés no mejoren tanto, o los requisitos de crédito sean más estrictos, ya que los bancos no quieren a cualquiera como socio.
riesgos de competencia mayor o vacancias si se lanzan muchos proyectos; el tiempo cuenta.
Por eso, si tienes la plata, si puedes acceder a crédito, si puedes hacer tu due diligence: hazlo ahora. Comienza pequeño si hace falta, un departamento de 1 dormitorio en comuna accesible, que puedas manejar, que tenga buenos arriendos. A medida que tengas experiencia, escala.
Recuerda que esto es un negocio y no te tiene que gustar ni la comuna ni la tipología, solo debes pensar el lo que tienes y lo que puedes hacer ahora con eso. Hay clientes para todos los negocios, no lo pienses mucho, toma acción; sé el primero de tu familia en ser multimillonario y asegurar su pensión a lo grande.