Los errores más comunes de los inversionistas al iniciar en el rubro inmobiliario
Normalmente, cuando decidimos invertir en propiedades, específicamente, departamentos nuevos en Chile; queremos comprar y no invertir.
Si volvemos a leer esas últimas palabras te darás cuenta de que no significan lo mismo, al menos, no para lo que se quiere hacer. La persona promedio durante su primera compra e incluso, para algunas posteriores, siempre quiere comprar lo que le gusta y no invertir en lo que se vende o se arrienda.
Véase que comprar es un concepto que yo aplicaría para buscar una casa o un departamento en el que yo voy a vivir, pero si hablo de invertir en un departamento (teniendo claro desde el inicio que es un negocio y no un gusto para mí) yo compraría donde sea más pertinente el precio y donde se me dé la oportunidad de comprar, incluso, más unidades de las que había pensado de ser posible.
Debemos entender, como inversionistas, que en este mundo de los arriendos de departamentos no hay algo que sea bueno o malo; insisto, el departamento no será para ti, por ende no tiene por qué gustarte la comuna o ubicación. Lo importante acá es que sea rentable y en teoría, todos lo son; por eso se venden.
Todos los departamentos, tengan la ubicación que tengan, tienen un nicho y un cliente o target que siempre buscará eso. Por lo que recalco el NO comprar un departamento que te guste, sino que te sea rentable y sea económico. Acá lo importante es la cantidad que puedas acumular y no la ubicación. Tu negocio es el de arriendos y no bienes raíces. Son distintos.
Yo podría enumerar muchos errores, pero te dejaré al menos 5 de los que escucho de manera frecuente:
- Querer invertir donde me gusta a mí y no donde quiere mi cliente
- Querer comprar un departamento más grande de lo que puedo pagar
- Comprar sin tener un modelo de negocios estructurado
- No aceptar la ayuda del broker
- Desconocer sobre el proceso de compra y los procesos que conlleva una compra
¿Dónde invertir si aún no tengo departamento?
Es muy común que la persona promedio llegue a reunión con un ejecutivo o vendedor de departamentos receloso, como a la defensiva, pensando que el ejecutivo solo quiere venderle lo que sea y solo quiere la comisión. Ahora yo te pregunto una cosa. Cuando vas a un restaurante y terminas de comer, te gustó la comida y quedaste satisfecho, ¿Te molestas cuando te traen la factura o consultan por la propina? No, ¿cierto? Es porque entiendes que así es el proceso y así es como debe ser.
Entonces, ¿Por qué te molesta que el ejecutivo gane una comisión por ayudarte con el crédito hipotecario, que te ayude a conseguir la unidad en el proyecto que se ajuste más a tu perfil, que te asesore, que sin conocerte te ayude a tomar una de las decisiones de inversión más importantes de la vida adulta?
Está mal que busques la ayuda del ejecutivo, pero te moleste que cobre por su trabajo. El corredor cobra comisión de corretaje también; así es el negocio.
Habiendo dicho todo esto, pasamos a lo siguiente.
¿Qué me conviene más como inversionista?
Cuando quieres invertir en departamentos nuevos para arrendarlos, debes tener un par de cosas bien claras y si no están, debes hacerlo de la mano del broker que, en realidad, es el que sabe cómo es el negocio y la idea es que seas su amigo y no al revés.
El broker te dirá cuáles son las mejores ubicaciones para invertir en Chile, los proyectos más atractivos a corto y mediano plazo porque ha visto muchos proyectos ir y venir; insisto, deben ser amigos, no enemigos.
Como asesor de inversiones, como arrendatario y como arrendador, te puedo decir que debes invertir en un departamento que se ajuste, primero que todo, a tu perfil financiero al momento de la decisión. El broker te dirá cuál es y con base en eso, te dará las opciones que correspondan.
Invierte pequeño si es lo que toca. Compra un departamento tipo studio si es el caso y hazlo sin miedo porque los departamentos de esa tipología también tienen su nicho y si bien el valor arriendo no parece tan atractivo, es lo que puedes pagar. No es lo que quieres, sino lo que puedes; tenlo claro.
Todas las tipologías y comunas tiene su público, recuerda que la idea es que ni siquiera tú los administres, sino que pagues para ello y solo te dediques a acumular departamentos para ganar dinero y reinvertir. No pierdas el foco.
Los departamentos, ya sean de 1, 2 o 3 dormitorios, tiene a un cliente, un sueldo que gana ese cliente y una ubicación que busca ese cliente. No todos pueden pagar lo que vale uno de 3 dormitorios, ni tampoco lo necesitan porque arrendar, así como para ti, es un negocio para la persona. Quizá quiere un departamento tipo studio porque solo quiere ahorrar, y pasa.
Deja de lado la idea de que el departamento te tiene que gustar a ti o tu pareja, por ejemplo. No hay comuna o ubicación solitaria, todas tienen demanda. ¿Algunas son más rentables? Sí, efectivamente, pero no estás acá para tener la más valiosa, sino para invertir lo que tienes en el momento que puedas.
¿Quieres invertir en Ñuñoa? Solicitar ReuniónNo quiero invertir en un departamento porque me puedo quedar sin trabajo
Como broker y asesor de inversiones especializado en este rubro comercial hace más de 5 años, puedo decirte que he escuchado esta objeción muchísimas veces a lo largo de mi carrera, ahora yo te pregunto ante esta pregunta que me haces, valga la redundancia, ¿Cuánto tiempo has estado sin trabajo o sin pega? ¿2 o 3 meses? Por favor, excluye la pandemia porque eso, creo, que lo vivimos todos por primera vez y es un escenario que difícilmente se repita.
Si tú, como inversionista, no arriendas, vives en casa de familia y tenías trabajando tiempo, pero de repente, te quedas sin trabajo; siempre te ha quedado el dinero líquido. Entonces, piensa que ya sea porque tienes un departamento de inversión o no, siempre tienes que trabajar. No por el departamento, sino porque la vida así lo requiere.
Entonces, perder la oportunidad de invertir cuando puedes y con lo que tienes, es un error de novatos. Yo prefiero estar sin trabajo 2 o 3 meses y mantener mi patrimonio, que estar desempleado y sin nada de resguardo.
Las inversiones inmobiliarias no son para personas cortoplacistas, es un negocio a mediano y, de preferencia, largo plazo. No puedes esperar ser rico de la noche a la mañana, no sin suerte y un billete de lotería, al menos.
Debes ser sensato contigo mismo y entender en lo que te metes para que puedas exprimir, como el jugo de una naranja, todos los beneficios de ser un rentista. Puedes vivir de esto, puedes retirarte a temprana edad con esto, pero debes ser inteligente y decidido. Nada de: lo veo después o lo voy a pensar. Esto se hace en caliente porque da miedo y si no sabes, peor.
Busca asesoría, busca financiamiento, establece el plan de negocios y dale que no lo puedes pensar más.
¿Cómo establecer un modelo de negocios con departamentos?, ¿Renta corta o renta tradicional?
Muy buena pregunta, colega.
Establecer cuál será tu modelo de negocios antes de invertir sería lo idóneo, pero también puedes hacerlo durante la gestión de compra y el recibimiento de llaves del departamento. ¿Por qué es importante un modelo de negocios si vas a invertir en departamentos? Sencillamente, porque dependiendo de eso, tendrás un cliente u otro, tendrás un nicho u otro y, posiblemente, te favorezca una ubicación u otra. A esto súmale que hay proyectos que no están diseñados para renta corta o Airbnb, por ejemplo; solo arriendo tradicional.
Debes tenerlo claro porque no es lo mismo querer como cliente una pareja joven que un par de alemanes que pasan de visita por la ciudad o un departamento para un médico cirujano.
Como te comenté anteriormente, cada aspecto o ingrediente en esta fórmula, dará la forma y personalidad a tu negocio.
¿Dónde comprar mi primer departamento para arrendarlo?
Ya llegamos a esta parte donde decidiremos dónde invertir y por qué allí.
Muchas veces, el cliente le da demasiada importancia a aspectos como este de la inversión y si bien no es el menos importante, no es lo más relevante.
Invierte donde puedas con lo que tengas porque no es un matrimonio o es una inversión de por vida. Siempre podrás vender, prepagar deuda, tomar ganancias y reinvertir. No seas prejuicioso para invertir, no pienses en el arrendatario perfecto porque no lo hay, solo tenemos lo ideal.
El arrendatario no será nuestra familia o algo parecido, solo tomará nuestro servicio y algo importante es que, trates, en lo posible, de delegar. Busca un servicio de administración de propiedades y sigue con tu vida tal como es, solo que ahora serás un inversionista invisible a los ojos de tus clientes.
Acumula muchos departamentos, sean de precio que sea, siempre y cuando, te den dinero. Absorbe todos los beneficios tributarios que puedas por medio de tus inversiones y sé firme con esto. Acá no ayudas a un tercero, la ayuda siempre es para ti y con eso, colaboras con el desarrollo de la sociedad, la economía y con tu futuro.
No he visto a nadie, a lo largo de mi vida, triste con 5 propiedades en arriendo.